ぴすけの

30歳、地方サラリーマン、年収400万、不動産投資を始める、節約、投資、将棋。ゆるーい節約夫。家計の見直しで、夫婦で月20,000円以上の支出を削減。

【不動産投資】初めてのアパート内見|初心者が大家になるまでの軌跡

ぴすけです。

 

初めて、アパートの内見に行ってきました。

しかも、工務店の人も同行して。

 

結論から言いますと、今回の内見では、

・こんなところを直すといいよね

・この辺は専門家に診てもらったほうがいいよね

という判断を示してもらったのと、

リフォームの見積書をいただけることになりました。

 

一人で悶々と

リフォームにはいくらくらいかかるのかな?

そもそもこの建物はボロすぎではないか?

物件の中がめちゃくちゃ汚かったらどうしよう?

などと、考え込んでいるよりも

見てしまったほうがいいなと思えました。

(もちろん、ある程度計算をして成り立つかもと思えてからですが)

 

内見に至るまで、物件の様子についてまとめました。

 

内見に至るまで

不動産屋さんに電話をします。

「先日、〇〇の物件を紹介してもらったぴすけと申しますが、

ご担当の〇〇様いらっしゃしますか?」と。

そして、

「先日紹介していただいたアパートですが、

内見をすることは可能ですか?」と。

可能との返答でした。

ここで、さらに私は工務店の方を入れたかったので、

「内見する際に、初心者の私が内見をしても、実際のところ、

修繕の目安や費用の規模感がわかりません。もし、不動産屋さんの方で、

いつもお願いしている工務店があれば、同行をお願いできますと幸いですし、

もし、そういった工務店がなければ、自分で探しますが・・・」

不動産屋でいつもお願いしているところがあるので、不動産屋さんの方から連絡をしてみるという展開になりました。

ぶっちゃけ、工務店を自分で探すと言ってみたものの、アテがある訳ではなかったので助かりました。

これで、❶内見をする❷工務店の人同行の2つが一気に進みました。

ちなみに、不動産屋さんと繋がりがある工務店がある、なんて知りもしませんでしたが、何かのコラムを読んでいた時に、「自前で工務店の方に連絡して内見に同行してもらった際に、不動産屋にいい顔をされなかった」というものを読んだことがあったので、まずは不動産屋さんの繋がりのある工務店から話をつけるべきなのかなと思って、上記のようなやりとりになりました。

初心者の方がもう1つきになると思いますが、工務店の方への謝礼はどうしたら良いのか、というところですが、相場が全くわからなかったので、不動産屋さんに聞きました。そしたら、出張料として3,000円くらいで良いですと今回は話をされました。

結局、工務店の方がお金はいいですよ、と丁重にお断りをされたので、お土産(1,000円弱のお菓子)をお渡しするのみでしたが。

 

物件の様子

まずは、物件の情報ですが、

築50年

木造2階建てアパート(4戸)

650万

 

4戸全て空室

 

外観

外から見る限り、ひび割れ等はほとんどありませんでした。

ここ半年の間に大家さんが外壁塗装をしたようです。

なので、塗ったばっかりで見えないだけかもしれません。

蟻道は、見当たりません。

 

基礎

ここまでは見ませんでした。

コンクリなのか、石なのか。

 

内部(4部屋全て見せてもらいました)

6畳一間で風呂トイレ別。洗濯置場がありません・・・

クロス等はそこまで汚れていませんので、そのまま使えそうです。

キッチンは4部屋のうち一部屋は変えたほうが良さそうです。コンロを置く場所がありません。それと、なぜか換気扇が一部屋だけ窓の内側にありました。窓を開けないと換気できません。流石に穴を開けてもらうことにしました。

畳がユパユパしている感じの部屋が3部屋ありました。うち一部屋の畳をひっくり返したところ、うわ板が少し弱っているかもとのこと。

一応、根太もチェックしてもらったほうがいいんじゃないかとのアドバイスでした。その場で業者さんを教えてもらいました。

お風呂はユニットバスになっている部屋2部屋と風呂釜がドンと置いてあるだけの部屋2部屋でした。風呂釜が置いてある方は、水切り?を変えたほうが良いらしい。というのも、シロアリと思われる羽がポロポロと落ちていたからです・・・水はけが悪く、床に染みていることが原因であろうとのことから、変えたほうが良いとのことでした。

ちなみに、二階の一部屋にもサッシのところに羽が。。。

シロアリがいることは確実だろうとの残念なお知らせ。床下と併せてシロアリもチェックしてもらったほうが良いとのこと。

(じゃあシロアリ駆除にかかる分は指値しちゃおう。。。なんて初心者ごときが思った今日この頃)

 

雨漏り

屋根まで見えませんでしたが、軒天まで塗装はされているようなので、外見は悪くないです。

中に入って、玄関、居間、キッチン、トイレ、押入れとチェックしました。見た目上は雨漏りをしていなさそうです。工務店の方も、雨漏りはなさそうだねとのこと。

 

傾き

心なしか、部屋によっては傾いているような気がしなくもなかったですが、具合悪くなるほどではないことと、工務店の方曰く、築50年ってこともあるし、許容範囲の傾きとのこと。今思えば、傾きを図るやつを持っていけばよかったかなぁ・・・。まぁ、工務店の方が言うのであればそんなもんかなと思えるくらいではありましたが。

 

まとめ

こんな感じで、1時間ほどで4部屋を見て回りました。

不動産屋さんも工務店の方も優しい方で、初心者の私に親切に色々と教えていただけました。後日、見積書をいただくことになっています。その時に、今度はシロアリの見積もりも取りたい!と話してみるつもりです。

買うかどうかわからないのに、ここまでやってもいいのかな?とちょっと心配になりますが、やらないと買うかどうかの判断もできないのと、やはり動かないと、頭で考えるだけでは物事が進みません。

精一杯感謝の気持ちを言葉でも伝えましたし、今回はお土産もそれぞれに渡しました。

こんな感じで進み方があっているのかちょっと不安に思いつつ、でも突き進んでいくしかないかなとも思ってやっています。

 

ちなみに

私は1,000万円未満でまずは始めたいと思って物件を探していますが、金額が安いとどうしてもボロ物件になってしまいます。それでも、なんとかやっていけそうだな!と気持ちを強く持てるようになったのは、この本がきっかけでした。

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95%を誇る非常識なノウハウ [ 加藤ひろゆき ]

加藤ひろゆきさんの文書は不思議な感じですが、ボロ物件に対して勇気が湧きます。最近はボイシーまで聞いているほどの追っかけになっています。

この本以外も後日紹介したいと思います。